导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗质住宅(zhái)之间(jiān)。<中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗/p>

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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