饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及(jí)中介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等(děng)都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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