近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配(pè特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗i)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lè特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗i)的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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