5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(ch抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来éng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(sh抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来í)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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