饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(w网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思ǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思)目、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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